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부동산연구

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공공주택특별법에 따른 토지이용제한은 사유재산권을 중대하게 제한하고 있다. 공공주택특별법에 따른 공공주택지구의 지정, 특별관리지역의 지정 및 공공주택지구의 재지정 등에 의해 토지이용제한이 이루어지고 있다. 특히 특별관리구역이 해제된 후 아무런 법률의 근거 없이 해당 토지에 대해 공공주택지구로 다시 지정하거나 재지정하는 것을 허용될 수 없다. 이를 허용하는 것은 공공주택지구 내의 토지소유자 등의 재산권을 중대하게 침해하는 것으로서 법률유보의 원칙을 위반하는 것이다. 또한 특별관리지역의 해제 후 다시 공공주택지구를 지정하는 것은 해당 토지소유자 등의 사유재산권을 사실상 박탈하거나 중대하게 제한하는 것이며, 이에 대해 손실보상의 규정을 두지 않는 것은 위헌이다. 이러한 공공주택지구의 재지정을 재산권의 내용한계 또는 재산권의 사회적 기속으로 보더라도 이는 공공주택지구 내의 토지소유자 등의 재산권을 현저히 침해하는 것으로서 과잉금지의 원칙에 위반된다. “난개발이 우려되는 지역”이라는 특별관리지역의 지정 요건은 구체적이고 명확히 규정되어야 한다. 공공주택특별법에 따른 토지이용제한이 재산권을 침해할 경우 매수청구권 등을 비롯한 합리적인 손실보상 규정을 마련해야 한다.
본 연구는 주택시장과 관련한 집계 변수를 활용하여 주택시장 종합지수를 개발하고 이를 주택시장의 순환국면과 위기단계 분석에 적용하였다. 주택시장 종합지수를 작성하기 위해서 부동산시장조기경보시스템(EWS)에서 활용하고 있는 24개의 변수를 포함하여 총 40개의 변수를 활용하였다. 먼저, 변수의 특성을 고려하여 수준 또는 변화율로 변환한 후 X-12방법을 이용하여 계절요인과 불규칙요인을 제어하였으며 평균이 0이고 표준편차가 1의 값을 갖도록 표준화하였다. 다음으로 주성분분석을 통해서 제1, 2요인을 추출하였으며, 요인별 점수(component score)에 요인별 고유값을 가중치로 적용하여 종합지수를 산출하였다. 주성분 분석결과, 1요인은 주택시장의 선행적 특성과 유동성, 금리의 금융적 특성, 토지시장의 특성이 강함을 확인하였으며, 2요인은 주택가격, 주택거래 등 동행적인 특성과 전세시장의 특성이 강함을 확인할 수 있었다. 최종 산출된 지수를 활용하여 전국 주택시장의 순환국면과 위기단계 분석에 적용하였다. 분석 결과, 주택시장 종합지수를 활용하여 주택시장의 순환국면과 위기단계를 분석할 경우 주택가격과 주택거래 등 단일변수를 활용한 경우와 비교하여 순환국면과 위기단계를 뚜렷하게 식별할 수 있는 장점이 있었다. 주택시장 종합지수는 기존 EWS를 대체하기보다는 보완적으로 활용할 필요가 있다.
주택시장은 시장 내 수급요건 뿐 아니라 거시경제 상황 및 정부 정책 개입의 복합적 영향으로 예측이 어렵다. 가구의 주택소비 의사결정구조는 시장환경 변화에 따라 구조적 변화를 일으킬 수 있다. 주택 수요함수 체계에 구조적 변화가 발생하는 경우 과거 데이터를 이용한 모형의 추정계수에 기반한 정부정책은 오류에 노출된다. 또한 항상소득 변수는 주택 수요 분석의 주요 연구변수이지만, 이를 경상소득으로 대체하여, 기타 독립변수에 추정 편의를 초래한다면 추정계수의 안정성은 보장될 수 없다. 본 연구는 주택점유형태 선택모형을 중심으로 시간에 따른 모형 추정계수의 안정성을 검증한다. 선행연구를 통해 검증된 주택 수요 분석 모형의 주요 독립변수를 활용하여 안정성 모형과 추정 편의 모형을 구축하였다. 분석결과, 2002~2019년 주택소비에 있어 소득, 주거비용, 주택가격변동성 조건에 대한 가구의 선호체계는 대체적으로 안정적 모습을 보임을 확인하였다. 하지만 2020년에 이르러 상대주거비용과 주택매매가격 변동성 변수와 주택점유형태 선택에는 큰 변화가 있었다. 그 변화는 통계적으로 유의하였다. 또한, 추정 편의 모형 분석을 통해 경상소득 변수의 사용이 다른 독립변수에 추정에 심각한 편의를 가져오지는 않는다는 것을 발견하였다.
토지?건물 배분비율이란 토지와 건물가액의 배분내역을 비율로 표시한 것을 말하며, 현행 공동주택의 토지?건물 배분비율은 2012년을 마지막으로 10여 년 동안 검토되지 않아 현시점에서 활용하기에는 현실성이 떨어진다. 본 연구는 토지와 건물가액의 배분방법을 검토하고, 새로운 공동주택의 토지·건물 배분비율을 제시하는데 목적이 있다. 이에 본 연구에서는 이론적 검토를 통해 3개의 대안적인 토지?건물가액 배분방법을 결정하였으며, 이후 실증분석과 전문가 의견을 반영하여 최종적인 공동주택 토지?건물 배분비율을 제시하였다. 그 결과 2012년 배분비율과 비교하여 아파트, 연립/다세대주택 모두 토지비율이 증가하였으며, 특히 연립/다세대주택의 경우 건물노후도의 5년 이하, 6~10년 구간과 지역별로는 서울과 5대 광역시의 토지비율이 크게 증가한 것으로 나타났다.
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