주택은 인간 존재의 필수 요소이다. 주택은 비나 눈과 같은 자연적인 위험요소로부터 인간을 보호해주며, 범죄와 같은 사회적 위해요소로부터도 인간을 보호해준다. 또한 주택은 일상적인 생활의 근거지 역할을 한다. 주택이 인간존재의 필수 요소이다 보니, 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족감은 인간의 행복을 결정하는 중요한 요소로 자리잡고 있다.
인간이 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족의 정도는 해당 주택과 그 주변환경이 제공하는 여러 측면의 서비스(이를 주거서비스라고 부르도록 한다)에 의해 결정된다. 예를 들어 주택의 규모나 해당 주택의 질적 상태와 같이 주택 그 자체가 제공하는 서비스의 양과 질에 의해 만족의 정도가 결정된다. 그리고 교통시설, 교육시설, 생활편의 시설, 경찰의 범죄예방 활동 등과 같이 주택의 주변지역으로부터 얻을 수 있는 서비스의 양과 질도 만족의 정도를 결정하는 주요 요소이다.
본 연구의 주요 목적은 주거서비스의 상태를 보여주는 지표(이를 주거서비스 지표라고 부르도록 한다)들을 통해 미국의 주거서비스 실태와 그 추세를 살펴보는데 있다. 이를 위해 본 연구에서는 17개의 주거서비스 지표를 만들었으며, 이를 양적 지표, 질적 지표, 경제적 지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 범주화 하였다.
17개의 주거서비스 지표를 살펴본 결과, 대부분의 지표들은 미국의 주거서비스가 과거 몇 십년 간 지속적으로 개선되어 왔다는 것을 보여주고 있다.
예를 들어, 양적 지표에서 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 1950년 296.8에서 1989년 416.4로 증가하였으며, ‘주택보급률’은 같은 기간 중에 102.4%에서 110.7%로 증가하였다(두 지표는 1989년 이후 정체 상태를 보이고 있다). 또한 ‘주택 1호 당 면적’이나 ‘가구원 1인 당 주거면적’도 꾸준히 증가하고 있다. 질적 지표에서는 ‘자가점유율’이 1950년 55.0%에서 2003년 68.3%로 증가하였으며, ‘주거환경에 불만족하는 가구 비율’은 1973년의 3.0%에서 2003년 1.3%로 떨어졌다. 그리고 가구원수에 비해 거주공간이 협소한 ‘혼잡 가구 비율’은 1940년대에 9%대이었는데, 2000년대에는 1-2%대로 떨어졌다.
경제적 지표에서, 미국의 주택가격은 1975년부터 1984년 사이에 안정된 상태에 있었다. 이후 1980년대 중반부터 1990년대 초 사이에 New England와 Middle Atlanta 지역, 그리고 태평양 연안지역을 중심으로 가격붐이 있었으며, 이러한 가격 붐은 2000년대 들어 다시 재현되고 있다. 그러나 이러한 주택 가격붐에도 불구하고 ‘주택 구입 가능성 지수(housing affordability index)’는 높은 수준을 유지하고 있다. ‘주택 구입 가능성 지수’는‘20%의 자기부담금(down pay)과 현재의 모기지 이자율 하에서 주택구입에 필요한 소득’대비 ‘가구소득’ 비율을 의미하는데, 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지를 제외하고는 100%를 넘어서고 있다. ‘소득대비 주택가격 비율(PIR)’이나 ‘소득 대비 모기지 원리금 비율(PTI)’은 장기적으로 안정적인 가운데, 2000년대 들어 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있다.
주거안정성 지표에서, ‘주거이동비율’은 1975년 29.3%에서 2003년 15.9%로 하락 하였다. ‘강제이동비율’은 1999년 5.4%에서 2003년 6.1%로 미약하게 상승하고 있지만, 이런 추세가 지속될 것인지 여부는 확실하지 않다. 주거의 불평등 지수로서 지니계수의 경우, 점차 하락하는 추세를 보이고 있지만, 통계자료의 제약 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다.
미국의 주거서비스 지표가 이처럼 전반적으로 개선되는 추세를 보이는 원인은 다양한데, 그 중에서 지속적인 소득증가와 풍부한 토지공급이 가장 중요한 원인 중의 하나라고 할 수 있다. 지속적인 소득증가는 질적으로 양호한 주거서비스에 대한 수요를 증가시켰고, 풍부한 토지공급은 이러한 수요 증가에 맞추어 질적으로 양호한 주택들이 충분히 공급될 수 있도록 해주었다. 최근에는 대도시지역에서 토지공급의 제한으로 인해 주택가격이 지속적으로 상승하는 현상이 나타나고 있으나, 저금리 때문에 주택의 구입 가능성(affordability)은 크게 악화되지 않고 있다.
인구나 가족의 구조변화도 미국의 주거서비스 상황에 영향을 미쳤다. 예를 들어 제2차 세계대전의 종전과 함께 젊은 군인들이 귀향하고, 뒤이어 베이비 붐이 일면서 한동안 미국은 주택난에 시달린 적이 있었다. 그러나 최근에는 인구나 가족 수의 변화가 크지 않기 때문에, 인구나 가족의 구조 변화가 주택수요에 미치는 영향은 상대적으로 감소하고 있다.
주택정책과 토지정책도 주거서비스의 상태에 상당한 영향을 끼쳤다. 미국의 토지정책은 대부분 지방정부에 의해 통제된다.

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A consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. This paper examines widely accessible housing service indicators in the U.S. According to the indicators, the housing services enjoyed by Americans have been improved substantially on average. The main reason for this improvement can be attributed to the continuously rising income and relative abundance in land supply. Recently, in the metropolitan areas where land supply is limited, price of housing have been increasing quite substantially for the last decade. However, given the low interest rates, housing affordability has not been eroded too much. In case of Korea, a more systematic regular housing survey may be recommended in order to create data base for sound housing policy decisions. Moreover, more accurate and useful housing price indicators are necessary.

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