명의신탁이란 신탁자가 자신의 재산을 수탁자의 명의를 빌어 등기해 두고 그 부동산에 관한 사용ㆍ수익권 및 처분권 등의 실질적인 권한은 모두 신탁자 자신이 보유하는 경우를 말한다.
그런데 채권자의 강제집행을 면탈하기 위해서 또는 세금을 포탈하기 위해서 명의신탁을 행하는 경우가 많아지게 되자 국가는 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 1995. 3. 30. 법률 제4944호 ‘부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하에서는 ‘부동산실명법’이라 칭함)’을 제정하였으며, 몇 차례의 개정을 거쳐 현재에 이르고 있다.
부동산실명법에서는 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 한다(동법 제3조제1항). 그리하여 명의신탁약정은 무효로 하고(동법 제4조제1항), 명의신탁약정에 따른 등기로 형성된 부동산 물권변동도 무효로 한다(동법 제4조제2항).
부동산실명법이 금지하고 있는 명의신탁약정은 ‘부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정’이라고 규정하는 한편, 단서에서 동법의 적용이 배제되는 예외 사유로 양도담보ㆍ담보가등기, 상호명의신탁, 신탁법에 따른 신탁을 열거하고 있다(동법 제2조). 그리고 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 한 종중과 부부의 부동산명의신탁에는 동법의 핵심 규정이라고 할 수 있는 제4조 내지 제7조 및 제12조제1항, 제2항이 적용되지 않는다. 또한 기존 명의신탁 부동산 중 종교단체, 향교 등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 않고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령이 정한 경우에는 실명등기를 하지 않아도 되도록 하고 있다(동법 제11조제1항 단서).
부동산실명법이 금지하고 있는 명의신탁약정의 정의에 근거하더라도 현실적으로 그 적용대상이 명확하게 확정된다고는 볼 수 없으며, 또 부동산실명법의 적용을 받지 않는 명의신탁은 여전히 판례상 정립된 명의신탁이론에 의한 규율을 받게 된다. 그렇다면 부동산실명법이 적용되는 명의신탁의 범위를 정확하게 정리하여야 부동산실명법의 적용한계를 알 수 있게 될 것이므로 본고에서는 부동산실명법상 명의신탁의 적용범위를 유형별로 고찰하였다.

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‘Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name’ is legislated to contribute to the sound development of the national economy through the prevention of antisocial actions, such as speculation, evasion of taxes and acts circumventing laws, etc.
This Act enforce a person having real rights to register any ownership or other real rights to the real estate under his own name. Namely, no person shall register any real right to real estate under the name of the title trustee under the title trust agreement(Article 3. (1)). So any title trust agreement shall be null and void, and any transfer in the real rights to any real estate by a registration made under the title trust agreement shall be null and void (Article 4. (1), (2)).
The definitions of terms used in this Act shall be as follows (Article 2). The term of “title trust agreement” means a stipulation (including cases where it is made in the form of a mandate or the sale on consignment or ratification) made between a person who holds, or has actually acquired or is to acquire, the ownership or other real rights to any real estate and another person, to the effect that the person having the actual right holds or is to hold the real right to the real estate internally and another person registers the ownership under his name (including a provisional registration). Provided, however, that each of the following items are excluded:
(a) Where a creditor has a real right to any real estate transferred, or makes a provisional registration of it, to secure a performance of obligation;
(b) Where two or more persons agree to specify the location and area of real estate and to hold a partition ownership, respectively, and they make a registration as co-ownership of such partition ownership; and
(c) Where it is registered the fact that the real estate is a trust property as prescribed by the Captial Market and Financial Investment Business Act.
The provisions of Article 4 through Article 7, and Article 12 (1) and (2) shall not apply in any case which falls under any of the following sub-paragraphs and is not involved in evading any tax, avoiding any compulsory execution, or evading any legal restrictions (Article 8):
1. Where the real right to any real estate held by a family of the same clan is registered under the name of a person other than the family of the same clan (including a case where the registration is made with the family of the same clan and its representative indicated together); and
2. The real right to any real estate is registered under the name of a spouse.
And obligation of real name registration shall not apply in case of real estate the title of which is entrusted by a religious organization, a local school annexed to a Confucian shrine, etc., with no intention of tax evasion, any evasion of compulsory execution, etc., under the provisions of the Presidential Decree (Article 11. (1)).
Despite the definition of title trust agreement in this Act, it is not clear to apply this Act to practice. And some of title trusts can not be regulated by this Act, which is regulated by precedent cases. So then, it is necessary to clear the application sphere of title trust in this Act.
Thus in this study, the writer examines the application sphere of title trust in this Act.

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