1. 내용
  (1) 연구목적
  토지거래허가구역 내의 토지매매와 최근의 여러 판례들과 2005년 12월 7일에 신설된 이행강제금 등 토지거래 허가관련 법령들을 살펴보고, 토지거리허가제도의 문제점과 그 개선방안에 대하여 연구하고, 우리나라의 토지거래 허가 제도를 외국에 소개 해보고자 함.
  (2) 연구방법
  주로 학술지의 논문을 참고하고, 각종 판례평석, 국내외 행정법 민법 교과서, 석ㆍ박사 논문 등 주로 문헌조사 방법을 이용함.
  (3) 연구결과
  토지거래허가제도의 문제점은 여전히 존재하고 있으며, 이는 당사자간의 거래계약을 규제하는 방식으로서 사적 자치의 원칙에 반하고, 거래계약에 대한 벌칙도 지나친 것이다.
  부득이 위헌의 소지가 있는 토지거래허가 제도를 통해 사적 거래를 규제하는 것은 시장경제원리를 무시함으로서 시장의 왜곡현상이 나타날 수 있기 때문이다.
  2. 결과
  궁극적으로는 토지거래허가 제도를 폐지하는 것이 바람직 할 것이며, 직접규제방식에서 간접규제로 나아가야 할 것이다. 하지만 토지투기거래를 방지하는 측면에서 동 제도의 절충적인 측면도 필요하다. 판례는 독일의 예처럼 유동적 무효의 법리를 채택했으며, 더 나아가 채권행위 유효설도 고려해 볼 필요가 있다.
  토지거래허가의 문제점과 개선대책으로서, 토지거래허가제는 토지재산권의 본질적 권능인 처분기능을 심각하게 제약하는 규제로서, 직업선택의 자유와 거주이전의 자유, 재산권 보장 제도를 침해할 우려도 있다. 최근 재건축 등을 둘러싼 일부지역의 아파트가격의 폭등, 신도시개발, 행정수도이전 등으로 지가의 상승, 부동산투기 등 부동산문제들이 다시 심각한 사회적문제가 되고 있어 그 나름대로의 존재의 의미는 있다.
  그러나 헌법재판소가 결정을 내릴 때, 반대의견도 만만치 않았다. 토지재산권의 사회적기속의 한계논리인 비례의 원칙, 정당보상의 원칙과 허가구역지정의 기준과 방법의 당위성, 불허가결정과 행정절차 등을 종합적으로 판단하여야 할 것이다. 이에 따라 헌법상의 문제점을 제거 하도록 관련법규를 개정ㆍ보완하여야 할 것이다.
  이제 국토계획 및 이용에 관한 법률이 중요 프로젝트에 매우 큰 영향을 미치기 때문에 법적안정성과 예측가능성에 맞도록 개선이 필요할 것이다. 결론적으로 토지재산권이 토지거래허가 제도의 사회적한계로 침해받을 때, 헌법상의 사유재산제의 보장과 개인의 기본권 보장의 이념에 따라 가능한 한 빨리 정당한 보상이 이루어지도록 입법이 마련되어야 할 것이다.
  또한 공익과 사익이 조화를 이루면서 토지재산권 보장의 헌법적 가치를 재설정함으로서, 그 침해에 대한 구제절차를 사전에 적극적으로 제도화 하여 국토계획 및 이용에 관한 법에 그 입법취지를 명확히 하여야 할 것이다.
  아울러 토지재산권에 대한 강력한 규제수단인 토지거래허가제의 헌법상재산권보장규정인 23조의 규정에서도 그 근거를 찾을 수 없고, 또한 헌법상 정당화가 의심되는 제도이다. 결국, 국토계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래관련 규정은 헌법 23조에 위반될 소지가 있다고 볼 수 있다.
  토지의 자연적 성질과 재화로서의 특수성 및 사회ㆍ경제적 기능은 사유재산제도의 아무런 관련이 없기 때문에, 그것을 이유로 하여 사유재산제도의 핵심적 요소인 거래의 자유, 즉 처분권 제한의 근거가 될 수 없다.
  따라서 토지투기방지 및 지가안정이라고 하는 본래의 제도적 목적달성의 실효성에 대하여 의문이 제기 될 수 있고, 계약자유원칙을 침해하는 토지거래허가제는 장기적인 관점에서 폐지하는 방향으로 나아가야 할 것이며, 다른 대체가능한 토지거래허가제보다 토지재산권 자를 적게 침해하는 합헌적인 토지규제제도를 개발시키고, 기존의 토지거래규제제도를 보완 개선 할 것이 요구된다.

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