한국의 주거시장은 매매시장, 전세시장, 월세시장으로 구성되어 있다. 본 연구는 각 시장 간의 연결관계를 규명하여 상호 영향력을 규명함으로서 부동산 정책과 주거안정정책의 기초 아이디어를 제공하는데 목적이 있다.
  본 연구는 현 주거시장을 두 가지 가설로 파악함으로서 출발하고 있다. 먼저 ‘가격환원설’로써 주거시장은 사용가치인 임대가치가 중심가격이 되어 작동되는 시장이라는 가설과 ‘제약선택설’이라는 각종의 선택에 제한을 주는 요인에 의해서 가격이 결정된다는 가설이다.
  구체적인 방법론으로 두 가설을 실증분석을 통해 규명할 수 있도록 모형을 구축하고 그랜져 인과관계검정, 교차상관관계분석, 벡터자귀회귀모형 분석을 통하여 실증분석의 결론을 도출 하였다. 대부분의 사회과학실증분석의 결과처럼 백퍼선트 모형과 일치하지는 않지만 현 주거시장은 제약선택설이 지배하는 시장이라는 결론을 도출하는 데 무리가 없었다. 따라서 상위시장인 매매시장이 정책요소에 의해 결정된 가격을 통하여 하위시장인 전세시장과 월세시장에 영향력을 행사하는 구조이며, 전세시장과 월시시장 간에도 제약에 의한 선호도의 차이에 의해 상하구조가 인정되는 구조라고 할 수 있으나 그 상호간의 영향력은 매매시장에서 오는 영향력에 비해 미비하다고 규정할 수 있었다.
  실증분석의 결론에 입각하여 몇 가지 주안점을 유추할 수 있었는데, 첫째, 시장 간의 인과관계로 인한 시차관계가 존재 한다. 둘째, 시장 간의 영향력은 서로 간에 미치는 차이가 있다. 셋째, 시장 간에 선호관계와 제약요인이 중요한 시장구분 요인이다. 넷째, 매매시장위주의 시장으로 주요 시장 참여 동기는 자본이득 이다.
  따라서 정책적 시사점으로서 뚜렷한 상ㆍ하 구조와 선호관계로 인해 우리나라의 주택시장은 우리나라의 주택시장 전반에 주거소비의 제약이 존재한다는 근거에 따라 다양한 형태의 진입장벽(매매신고ㆍ허가제, 취ㆍ등록세, 지역선포제 등)과 거래제한(양도소득세), 금융제약 등의 제약된 선택을 사회적 재정거래가 성립하는 선까지 완화하는 것이 필요하다고 판단된다.

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  Korean residental market has three major sectors; housing ownership market, Chonsei market, and monthly rental market. The object of this study is to define the driving forces and relationship among the three different aspects of the markets. The findings out of this research could contribute to the housing stabilization policy which has a perennial importance economically and politically in Korea. This study proposed two differences hypothesis either might working in present Korean market. The first one is "Discounted Price" hypothesis and the other is "Constrained Choice" hypothesis.
  In the Constrained Choice theory, the housing market working based on Various quantitative approach were considered. This study adoptd Granger Casualty Test to find which factor is a cause or result to other factors. The Cross Correlation Coefficient Test is for the verification of result of Granger Casualty Test and to define which factor is advance to other factors. Vector Auto Regression analysis was practiced to define the function and relativity among ownership price, Chonsei price, and monthly rental price. The time series economic data should be stationary before analyzed. The existence of cointegration could bring about spurious result of time consuming research. As a Result of analysis, we found that housing ownership price is still the driving force to Chonsei Price and monthly rental price. So the Korean residential market is worked by the Constrained Choice theory, and result following study, like cross correlation coefficient analysis and Error Correction Model analysis, supports the result good enough but not in every case. In general, Constrained Choice theory is prevailing in housing market, and the residential housing price is major driving force and influences to Chonsei market, and monthly rental market. So the housing policy and tax policy should be concentrated on stabilizing residential ownership market.

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