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  • 발행기관: 한국부동산학회
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부동산학보(Korea Real Estate Academy Review)

  • 발행기관 : 한국부동산학회(Korea Real Estate Academy)
  • 출처구분 : 학회
  • 간행물유형 : 학술저널
  • 발행주기 : 계간 (발행월:2,5,8,12)
  • ISSN : 1598-4567
부동산학보
검색결과 =
13
가상현실기술의 원리와 부동산업에서의 적용과 의미
가상현실기술의 원리와 부동산업에서의 적용과 의미
김승욱(Kim, Seung Wook)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 5-19 (15 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
현재 4차산업혁명에 의한 영향에 대한 논의가 활발하다. 본 논문에서는 가상현실기술이 부동산업에 주는 영향을 분석하기 위해서 먼저 가상현실의 개념 및 주요 기술적 요소를 살펴보고, 가상현실을 체험하고 가상현실영상을 제작하는 방법을 정리하여 소개하였다. 다음으로 현실에서 가상현실기술이 부동산업에 적용된 사례들을 가상현실견본주택, 가상현실을 이용한 부동산중 개서비스와 인테리어 디자인 시뮬레이션, 가상현실공간정보시스템을 소개하고 가상현실기술이 부동산업에 주는 의미에 대해서 분석하였다. 또 가상현실기술과 부동산업에 대한 향후 전망을 기술적인 측면과 부동산업계의 측면에서 나누어 분석하고 이를 종합하여 정리를 하였다.
계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구
계약기간 5년 보장 후 권리금 보호여부에 관한 연구
노한장(No, Han Jang)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 20-33 (14 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
계약기간 5년 보장 후에도 임대인이 권리금회수 방해금지 의무를 부담하는가에 대한 첨예한 논쟁은 권리금 회수기 회보호의 대상기간에 명문의 규정은 없지만 계약갱신요구권의 5년 한도 규정을 유추적용 할 수 있는지 여부에 귀결된다. 이와 같은 논란은 현행 상임법의 입법취지와 규정체계, 권리금 보호와 계약갱신요구권의 제도적 차이를 간과한 데에서 비롯된 것으로 다음과 같이 해결되어야 한다. 우선 양 제도의 입법취지와 본질상 차이를 인정하고, 부당한 결부 및 유추해석을 금지해야 한다. 또한 계약기간과 관계없이 권리금회수를 보호해야 하며, 궁극적으로 상임법 개정을 통해 임차인의 권리금회수는 계약기간에 관계없이 보호된다는 규정을 명시하여 논쟁을 종식시킬 필요가 있다.
권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구
권리금의 본질규명을 통한 손해배상 분쟁 해결방안 연구
노한장(No, Han Jang)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 34-48 (15 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
임차인의 권리금회수 및 정당한 손해배상 확보를 위해서는 다음과 같은 해석적 및 입법적 보완이 이루어져야 한다. 우선, 해석적 측면에서 권리금의 사유재산권성 및 상가건물 임차권과 분리된 독자적 양도성을 인정해야 하며, 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 영업재산 형성의 기여도에 따라 정당한 소유자에게 귀속시켜야 한다. 또한, 권리금이 영업재산에 대한 양도대가(讓渡代價)로 지급되었는지, 이용대가(利用代價)로 지급되었는지에 따라 그 보호방법과 반환범위 등 취급을 달리해야 한다. 다음으로 입법적 측면에서 합리적 근거가 없는 권리금 회수 및 방해금지 기간 3개월(상임법 제10조의4, 제1항 본문)은 삭제되어야 하며, 상임법 제10조의4 제3항의 권리금 손해배상액 범위는 「임대차 종료 당시의 권리금」으로 수정하여 일원화해야 한다. 또한, 국토교통부장관이 고시한 「권리금 감정평가 기준」은 너무 추상적이므로 권리금 및 손해배상액 산정 등에 실질적인 기준이 될 수 있도록 구체적으로 보완되어야 한다.
도시형 생활주택의 공급특성과 수익률 결정요인 분석
도시형 생활주택의 공급특성과 수익률 결정요인 분석
이재길(Lee, Jae Gil);서충원(Suh, Chung Won)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 49-63 (15 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
본 연구는 서울시 금천구 및 관악구에서 연구자가 개발한 도시형생활주택과 주변에서 개발한 도시형생활주택을 대상으로 입지현황을 비롯한 토지특성 및 건물특성 등을 조사하여 공급특성과 수익률 결정요인을 분석하였다는데 그 의의가 있다. 도시형생활주택의 공급특성을 보면, 서울특별시, 경기도와 부산광역시가 전국의 70%이상을 차지하고 그 외 지역은 5%미만에 그치고 있다는 점을 알 수 있다. 특히, 단지형 연립주택은 단지형 다세대주택에 비해 용적률을 더 많이 이용할 수 있지만 4개층 이하로의 층수 제한으로 보다 넓은 대지를 확보하지 않으면 개발이 어려우므로 정부는 도시형생활주택이 유형별로 원활하게 공급될 수 있도록 주차장 설치기준 등을 완화할 필요가 있다. 한편, 도시형생활주 택의 세전지분수익률을 종속변수로 한 선형회귀분석에서는 연면적, 북도로와 병원거리, 주차대수, 그리고 부채금융 변수가 유의수준 10%범위에서 유의한 것으로 나타났다. 그러나 예상과 달리 버스정류장거리와 공원거리 등의 주변의 환경요인들은 세전지분수익률에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.
동적패널모형을 이용한 수익용 부동산의 임대수익에 미치는 영향에 관한 연구
동적패널모형을 이용한 수익용 부동산의 임대수익에 미치는 영향에 관한 연구
성주한(Sung, Joo Han)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 64-74 (11 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
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본 연구는 한국노동연구원의 8차년도(2005년도)부터 18차년도(2015년도)까지의 한국노동패널자료를 이용하 였고, 수익용 부동산 임대수익에 영향을 미치는 요인이 어떤 것인지를 살펴보고자 하였다. 특히, 동적패널모형을 통해 종속변수인 임대수익의 1년 전(t-1)과 2년 전의 변수(t-2)를 통해 과거의 임대수익이 영향을 미치는지를 살펴보고자 하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. Arellano-Bond GMM 2단계 추정 중 1년 래그값(t-1)만 포함한 경우와 1년 래그값(t-1)과 2년 래그값(t-2) 모두 포함한 경우 1년 전의 임대수익 래그값(t-1)과 2년 전의 임대수익 래그값 (t-2) 모두 현재의 임대수익에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났고, 거의 모든 변수들이 수익용 부동산 임대수익에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히, 부채 총액이 정(+)의 효과로 나타난 것은 부채를 빌려 부채 이상의 더 많은 수익률을 높이기 위한 레버리지 정(+)의 효과가 작용하는 것으로서 금융위기 이전에 많이 나타나는 현상이다.
상권의 경제기반이 상가권리금에 주는 효과
상권의 경제기반이 상가권리금에 주는 효과
전광섭(Jeon Gwang-Sub);정승영(Jeong, Seung-Young)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 75-84 (10 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
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이 연구의 목적은 상권의 산업변화가 상가권리금의 변화에 주는 영향을 실증적으로 제시하는 것이다. 이 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 연구의 조사기간에 따라 상가권리금의 변화에 영향을 주는 변수 및 중요성이 달라진 다. 그 이유는 소비자들이 선호하는 제품과 서비스가 시간에 따라 변화되어 상점의 매출에 영향을 주기 때문이다. 조사초 기에 상권이 활성화되어 상가권리금 및 상가임대료가 높게 형성되었지만 조사종료시점에는 소비자의 선호도가 변화되어 특정상점의 매력도가 변화되어 상가권리금 및 상가임대료가 하락하거나 상승한다. 둘째, 상권내의 특정사업체수의 변화 가 상가권리금의 변화와 관련성이 있다. 서울시 편의점이 상승하면서 상가권리금도 점진적으로 올라갔다. 그리고 소비자 의 일상생활과 밀접한 프라이드 치킨음식점의 수가 증가할수록 상가권리금도 상승하였다. 이러한 현상이 조사되는 지역은 서울시 관악구, 구로구, 서초구이다. 셋째, 상권에서 상가업종간에는 보완 및 대체관계가 형성되어 있어 특정업종 의 사업체수가 증가하면 특정사업과 보완성이 있는 다른 업종의 사업체의 수도 증가한다. 편의점이 군집해 있고 증가하는 상권에 해당하는 서울시 관악구 및 구로구는 프라이드 치킨음식점의 수, 육류소매점의 수, 미용실의 수도 증가하고 나아가 상가권리금도 상승하는 것으로 나타났다.
서울시 매장용 빌딩 임대료 결정요인 분석
서울시 매장용 빌딩 임대료 결정요인 분석
전해정(Haejung Chun);김순용(Soonyong Kim)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 85-92 (8 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
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본 연구는 매장용 빌딩 임대료 결정요인을 패널분석을 이용해 실증분석하였다. 종속변수는 지역별 중대형 매장용 빌딩 임대료로, 독립변수는 지역별 중대형 매장용 빌딩 공실률, 지역별 중대형 매장용 빌딩 투자수익율과 거시경제변수 는 CD금리와 GDP를 사용하였다. 공간적 범위는 서울시 도심지역, 강남지역, 신촌마포지역과 기타지역으로, 시간적 범위는 2013년 1/4분기부터 2016년 4/4분기까지로 하였다. 패널 Robust모형 분석결과, 매장용 빌딩 임대료에 투자 수익률이 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 통계적인 유의성은 없으나 공실률은 음(-), 금리는 음(-), GDP는 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 고정효과모형으로 추정한 임대료 예측값과 실제값을 비교해보면 지역별로 차이는 존재하나 움직임의 추이가 유사한 것으로 나타났다. 투자자의 입장에서는 투자수익율과 임대료가 투자 결정에 중요한 요인이라는 것을 실증적으로 확인하였다.
입점 상가 및 주변 지역 특성을 고려한 권리금 결정 연구
입점 상가 및 주변 지역 특성을 고려한 권리금 결정 연구
석두성(Suk, Du Sung);박진호(Park, Jin Ho);최열(Choi, Yeol)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 93-105 (13 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
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본 연구는 기존의 불명확한 권리금 산정에서 탈피하여 점포가 입점한 상가의 특성과 그 주변 지역의 특성을 종합적 으로 고려한 권리금 결정요인을 실증분석하는 것으로 목적으로 하였다. 그리고 상대적으로 지방 지역을 대상으로 한 권리금 연구가 부족하였다는 점에서 본 연구는 부산을 대상으로 분석을 실시하였다. OLS 회귀모형을 통한 실증분석 결과, 점포의 환산보증금, 면적, 요식업 여부, 점포가 입점한 상가의 층수와 공시지가, 입점 상가 주변 지역의 유동인구와 가구수가 통계적으로 유의한 것으로 추정되었다. 구체적으로 환산보증금, 요식업 여부, 입점 상가의 층수, 입점 상가 주변의 유동인구는 권리금에 정(+)의 효과가 있는 것으로 도출되었고, 점포 면적, 입점 상가의 공시지가, 입점 상가 주변의 가구는 권리금에 부(-)의 효과가 있는 것으로 도출되었다. 본 연구는 결과는 향후 점포에 대한 권리금 산정과 책정된 권리금이 적정한지 판단하는데 있어 도움이 될 것으로 사료된다.
재건축 부담금의 법적 성격 및 위헌성 검토
재건축 부담금의 법적 성격 및 위헌성 검토
이상신(Lee, Sang Shin)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 106-117 (12 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
재건축 부담금의 부과에 대하여 최근 헌법재판소는 재건축조합들의 위헌소원청구를 “준공시점에 이르지 않아 기본권침해가 없다‘는 이유로 각하함으로써 그 판단을 준공시점으로 미루어, 오히려 위헌성 논쟁이 더 강화되고 있는 것 같다. 재건축 부담금의 법적 성격 및 위헌성 논의를 정리해볼 필요가 있어 그에 대한 검토를 하게 되었다. 본 논문의 결론은 다음과 같다. 첫째 헌법재판소의 결정 취지에 따르면 재건축 부담금의 법적 성질도 조세로 볼 수 있다. 둘째 재건축 부담금의 위헌성과 관련된 여러 논의들은 특별부담금인지 아니면 조세인지 여부에 따라 재정리 할수 있으며, 그 법적 성질에 따라 위헌성 여부의 판단기준도 달라진다. 셋째 재건축 부담금의 위헌성을 재산권 침해, 평등권 침해, 재건축의 자유 침해, 조세법률주의 위반 등의 순으로 검토하였는데 전체적으로 위헌성 소지가 높아, 위헌 결정 또는 헌법불합치결정이 날 것으로 본다. 넷째 재건축 부담금을 폐지하고 양도소득세 등 조세로 환수하거나 또는 존속시킨다면 부과율을 예컨대 개발부담금과 같이 25% 정도로 낮추는 방향으로 개선해야 위헌적 요소를 줄일 수 있다.
주택매매가격/임대료비율을 이용한 주택시장 변동성 분석-비정상요소(Non-Stationary Factor) 추정을 바탕으로
주택매매가격/임대료비율을 이용한 주택시장 변동성 분석-비정상요소(Non-Stationary Factor) 추정을 바탕으로
김순용(Kim, SoonYong)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 118-131 (14 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
본 연구는 주택매매가격/임대료비율의 변동성을 통해 주택시장을 분석하였다. 이때 국내 주택매매가격/임대료비 율의 변동에 비정상성이 존재하는 것으로 판단됨에 따라 이러한 비정상성요소를 포착하기 위해 추세적변동과 비추세적 변동을 구분하였다. 그리고 이러한 요소들이 비관측요소임을 감안하여 상태공간모형을 구성하고 칼만필터로 추정하였 다. 분석결과에 따르면 첫째, 미래기대수익률이 미래기대임대료성장률보다 높은 지속성을 보이면서 자산시장의 모습과 유사한 결과를 보였다. 둘째, 미래기대임대료성장률이 미래기대수익률보다 금융위기이전과 이후 모두에서 크게 나타 났다. 그리고 비정상성요소로의 충격은 미래기대임대료성장률과 미래기대수익률보다 모두 크게 나타났다. 셋째, 비정 상성요소는 2006년까지는 계속 상승하다가 금융위기금융위기 이후에 급격하게 하락하는 모습을 보였다. 금융위기전후 로 비교했을 때 금융위기 이전보다 이후가 변동폭이 높은 것으로 나타났다.
주택매매가격과 가계부채 사이의 동태적 관계 연구
주택매매가격과 가계부채 사이의 동태적 관계 연구
윤성민(Yoon, Seong-Min)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 132-146 (15 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
본 연구의 목적은 주택가격과 가계부채 사이의 동태적 관계를 분석하는 것이다. 실증분석을 위해 이 두 변수와 밀접히 관련된 거시경제변수들의 2002년 12월부터 2018년 3월까지의 월별자료를 이용하여 백터오차수정모형과 임계 백터오차수정모형을 추정하고 그 결과를 분석하였는데, 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 장기적으로 주택매매 가격, 금융 유동성, 소득 변수는 가계부채와 같은 방향으로 움직이고, 금리는 가계부채와 반대 방향으로 움직이는 것으로 나타났다. 둘째, 가계부채와 주택가격 및 다른 거시경제변수와의 동태적 관계를 분석하는 데는 VECM보다 TVECM이 더 적합한 것으로 나타났다. 셋째, TVECM의 추정결과, 극단상태(상태1)에서는 주택매매가격 변동이 관성효과를 보였고, 가계부채는 보통상태(상태2)와 극단상태(상태1) 모두에서 평균회귀 경향을 보였다. 이러한 결과는 주택매매가 격을 억제하는 정책을 통하여 가계부채를 단기적으로 감소시키는 정책은 극단상태에서만 효과적이라는 것을 의미한다. 다섯째, 가계부채를 억제하면 주택매매가격의 상승을 통제하는 정책은 단기적으로는 효과가 없는 것으로 나타났다.
지역 주택시장의 변화에 관한 연구
지역 주택시장의 변화에 관한 연구
성주한(Sung, Joo Han);정삼석(Chung, Sam Seok);정상철(Jeong, Sang Cheol)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 147-161 (15 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
본 연구의 목적은 서울시와 통합창원시의 동태적 비교를 통해 지역 주택시장의 변화에 영향을 미치는 요인이 어떠한 것이고, 영향력은 어떠한지 알아보는데 있다고 하겠다. 연구결과의 요약으로는 서울시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 서울 아파트 전세가격 변화율이고, 그 다음이 서울 미분양 변화율인 것으로 나타났다. 금융위기 이후 서울 아파트 매매시장은 펀더멘탈(fundamental)의 영향을 받지 않는 것으로 거시경제변수에 의한 영향보다는 미분양, 전세가격의 영향이 더 중요하게 부각되었다. 반면, 통합창원시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 경남 주택건설실적(준공)이고, 그 다음으로는 창원 아파트 전세가격 변화율인 것으로 나타났다. 즉, 통합창원시 아파트 매매가격에 준공시의 주택건설실적이 가장 큰 영향을 미치는 것으로, 주택건설실적이 증가할 경우 통합창원시 아파트 매매가격이 하락하는 것을 알 수 있다.
패널모형을 이용한 다주택 자가가구의 자산 및 부채특성이 자산효과에 미치는 영향분석
패널모형을 이용한 다주택 자가가구의 자산 및 부채특성이 자산효과에 미치는 영향분석
서원석(Seo, Wonseok);최우섭(Choi, Wooseop)
한국부동산학회 / 不動産學報 第74輯 / 2018 / 162-174 (13 pages)
경제경영>경제학 / KDC : 사회과학 > 경제학 / KCI : 사회과학 > 경제학
초록보기
본 연구는 패널모형을 이용해 다주택 특성이 소비지출과 관련한 자산효과에 미치는 영향을 자산 및 부채 측면에서 파악하고, 이를 통해 부동산정책에 대한 효과성 및 정책적 일관성을 위한 시사점 고찰을 목적으로 하고 있다. 실증분석 결과 주택 및 금융자산은 자산효과를 구축하는 중요한 요인이라는 결론을 도출하였는데, 특히 미래에 매매를 통해서 이익을 실현할 수 있는 자산보다는 현재 직접적인 수익 및 실현이 가능한 자산이 보다 효과적임을 확인하였다. 또한 주택담보대출을 통해 주택을 구매하면 가구의 현재 총자산은 증가하지만, 대출은 미래지출이라는 인식으로 인해 자산효 과가 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 다주택 구입을 위한 담보대출은 자산효과가 나타나지 않으며, 이를 통해서는 경제적 효과를 얻을 수 없다는 사실도 함께 확인하였다. 이러한 측면에서 본 연구는 최근 급증한 가계대출로 인한 민간소비위축의 원인은 자가구입이 아닌 다주택구입일 수 있다는 사실을 파악하였다. 다만 1가구보다 여러 채의 주택을 보유하고 있을 경우 자산효과에는 긍정적일 수 있으며, 특히 주택을 추가적으로 보유하는 것이 기타 부동산을 보유하는 것보다 자산효과에는 효과적일 수 있다는 사실을 확인하였다.